양도소득세 간이 계산

양도소득세란?

양도소득세(Capital Gains Tax)는 주택·토지·주식 등의 자산을 팔아서 얻은 차익(이익)에 부과되는 세금입니다. 한국 세법상 개인이 자산을 양도할 때, 취득가보다 높은 가격에 팔면 그 차이(양도차익)에 대해 누진세율이 적용됩니다. 주택의 경우 1세대1주택 비과세·장기보유특별공제·거주요건 등 복잡한 감면 규정이 있어, 정확한 계산을 위해서는 개별 상황 분석이 필요합니다.

이렇게 쓰세요

1. 취득가(구입가)·양도가(판매가)·필요경비(중개수수료·취득세 등)를 입력합니다.
2. 보유 기간(구입 후 판매까지 년수)과 거주 기간을 입력합니다.
3. 주택 유형(1세대1주택 / 일반 / 다주택)을 선택하고, 다주택 중과 여부를 확인한 후 계산합니다.
4. 양도차익·장기보유공제·과세표준·양도세·지방소득세를 확인합니다.

핵심 개념 & 공제

• 양도차익 = 양도가 − 취득가 − 필요경비 (음수면 0, 손실)
• 1세대1주택 비과세 (조건: 보유 2년·거주 2년 이상): 양도가 12억 이하 시 전액 비과세, 초과분만 과세
• 장기보유특별공제
  • 1세대1주택 (보유+거주 모두 3년 이상): 보유 년 4% + 거주 년 4% (합 최대 80%, 10년)
  • 일반 주택: 3년 6% / 4년 8% / 5년 10% / ... / 15년+ 30% (연 2%)
  • 다주택 중과: 공제 미적용
• 양도소득기본공제 = 250만 원 (연 1회)
• 지방소득세 = 양도세 × 10%
• 다주택 중과 (조정지역, 2025년까지 일부 한시 유예 종료): 2주택 기본세율 +20%p / 3주택+ +30%p

알아두면 좋은 점

• 필요경비 인정 항목: 중개수수료(0.5~1%)·취득세·등록세·양도세(재취득) 등 증명 가능한 비용.
• 매년 5월 신고: 양도소득세는 양도 다음 해 5월에 종합소득세 신고 시 신고해야 합니다. 미신고 시 가산세 부과.
• 분양권·조합원입주권은 별도: 주택과 다른 세법이 적용되므로 세무사 상담 필수.
• 명의 변경(배우자·자녀 명의 이전) 주의: 실제 취득·보유·거주 기간이 반영되어야 하므로 형식적 명의 변경은 세무상 문제가 될 수 있습니다.
• 본 도구의 결과는 참고용 근사치이며, 실제 양도세는 자산 종류·보유 기간·중과 적용·거주요건 증명 등 다양한 변수에 따라 크게 다를 수 있습니다.

자주 묻는 질문